Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer (GrESt). Sie entsteht in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags und wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). In der Regel erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG), ohne die das Grundbuchamt das Eigentum nicht umschreibt. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer, das Finanzamt kann bei Nichtzahlung aber auch den Verkäufer in Anspruch nehmen. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einem Haus für 500.000 € macht allein die Wahl des Bundeslandes einen Unterschied von bis zu 15.000 € aus.
Grunderwerbsteuer-Sätze aller 16 Bundesländer im Vergleich
Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze und die daraus resultierenden Steuerbeträge für zwei typische Kaufpreise. Klicken Sie auf ein Bundesland für weitere Immobiliendaten.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € | Bei 600.000 € |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 21.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
Quelle: Landesgesetze zum Grunderwerbsteuersatz (Art. 105 Abs. 2a GG, § 11 GrEStG), Stand: 09.10.2026. Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Die Sätze können durch Landesgesetze geändert werden. Zuletzt geänderte Sätze: Sachsen 5,5 % ab 01.01.2023 (SächsGVBl. 2022 S. 705); Hamburg 5,5 % ab 01.01.2023 (HmbGVBl. 2022 S. 174); Thüringen 5,0 % ab 01.01.2024 (ThürGVBl. 2023 S. 271); Bremen 5,5 % ab 01.07.2025 (Brem.GBl. 2025 S. 27).
Historische Entwicklung: Vom Einheitssatz zum Steuerwettbewerb
Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I erhielten die Bundesländer das Recht, den Satz eigenständig festzulegen. Was folgte, war ein schrittweiser Wettbewerb nach oben: Fast alle Bundesländer – mit Ausnahme Bayerns – haben seitdem ihren Satz erhöht, um Einnahmeausfälle durch andere Steuerreformen zu kompensieren.
Bayern blieb als einziges Bundesland konsequent beim historischen Ursprungssatz von 3,5 %. Das macht Bayern bei der Grunderwerbsteuer zu einem echten Ausreißer nach unten – auch wenn die Immobilienpreise dort die höchsten Deutschlands sind. Vier Bundesländer erheben derzeit den Höchstsatz von 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 als bislang einziges Land gesenkt (auf 5,0 %); Sachsen (zum 1. Januar 2023) und Bremen (zum 1. Juli 2025) haben auf 5,5 % angehoben. Experten diskutieren, ob eine Rückkehr zu einem bundesweit einheitlichen (oder zumindest gedeckelten) Satz sinnvoll wäre, um den Immobilienerwerb zu erleichtern.
Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis laut notariellem Vertrag erhoben – also auf die Gegenleistung für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:
- Bewegliche Einrichtungsgegenstände (Küche, Waschmaschine, Gartengeräte)
- Einbaumöbel, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind
- Sonstige Inventar-Bestandteile, die separat ausgewiesen werden
Spartipp: Käufer und Verkäufer können Inventar in einer separaten Inventarliste aufführen und mit einem gesonderten Kaufpreis bewerten. Dieser Betrag wird dann von der Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage abgezogen. Das Finanzamt prüft solche Angaben allerdings kritisch: Die angegebenen Werte müssen marktüblich und belegbar sein (z. B. durch Rechnungen oder Gutachten). Überhöhte Inventarwerte gelten als Gestaltungsmissbrauch und werden vom Finanzamt korrigiert.
Ebenfalls steuerfrei sind Erschließungskosten, die der Käufer separat an die Gemeinde zahlt, sowie reine Maklercourtagen, wenn diese klar vom Kaufpreis abgegrenzt sind.
Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor. Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei:
- Erbschaft und Schenkung: Übertragungen von Todes wegen unterliegen nicht der GrESt (wohl aber ggf. der Erbschaft- und Schenkungsteuer).
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Grundstücksübertragungen zwischen Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei.
- Verwandte in gerader Linie (1. Grad): Das gilt für Übertragungen von Eltern auf Kinder und umgekehrt – also auch für den Kauf einer Immobilie von den eigenen Eltern.
- Kaufpreis unter 2.500 €: Bei einem sehr niedrigen Kaufpreis (z. B. symbolischer Grundstückskauf) entfällt die Steuer.
Wichtig: Diese Befreiungen gelten nur für direkte Übertragungen. Beim Kauf über Gesellschaften (GmbH, GbR) oder durch Anteilsübertragungen gelten besondere Regelungen (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG), die eine sogenannte Share-Deal-Steuergestaltung einschränken.
Hinweis: Die Grunderwerbsteuer entsteht in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags — nicht erst bei Grundbucheintragung. Das Finanzamt stellt in der Regel erst nach Zahlung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Grundbuchumschreibung möglich ist.
Grunderwerbsteuer in der Gesamtrechnung der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen:
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: üblicherweise bis zu 3,57 % je Seite (Halbteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher seit 23.12.2020, §§ 656c, 656d BGB)
In Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten bei Notar ca. 1,5 % und Grundbuch ca. 0,5 % je nach Bundesland auf rund 5,5–8,5 % ohne Makler und bis rund 12 % mit Makler. In einem Hochsteuer-Bundesland mit Maklerprovision können das bei 500.000 € Kaufpreis über 60.000 € sein – Geld, das vollständig aus Eigenkapital finanziert werden muss, da Banken Nebenkosten in der Regel nicht beleihen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Käufer in Bayern 14.000 €, in einem Bundesland mit 6,5 % hingegen 26.000 €.
Kann man Grunderwerbsteuer sparen?
Ja, es gibt legale Möglichkeiten: Bewegliches Inventar (Küche, Gartengeräte, Einbauschränke) kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wichtig: Die Finanzämter prüfen solche Angaben kritisch; die Inventarwerte müssen marktüblich und nachvollziehbar sein. Außerdem entfällt die GrESt bei Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten ersten Grades.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt schickt nach dem notariellen Kaufvertrag einen Steuerbescheid; die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen (§ 15 GrEStG). In der Regel erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese wird keine Grundbucheintragung vorgenommen. Die gesamte Abwicklung dauert typischerweise vier bis acht Wochen nach Vertragsschluss.