Bestandsmieten nach Kreis (BBSR 2022): Was Mieter zahlen

Wer Mietpreise in Deutschland vergleicht, trifft meist auf Angebotsmieten: die Preise, die Vermieter in Inseraten fordern. Doch was Millionen Mieter tatsächlich zahlen, ist oft deutlich weniger. Bestandsmieten – also die Mieten aus laufenden Mietverhältnissen – liegen im Bundesdurchschnitt rund 25 bis 30 Prozent unter den Angebotsmieten. Der Grund: Mietpreisbremse, gesetzliche Kappungsgrenzen und langjährige Verträge bremsen Mieterhöhungen. Wer seinen Mietvertrag nicht kündigt, zahlt meist deutlich weniger als jemand, der heute neu einzieht.

Diese Analyse wertet Bestandsmieten aus dem Deutschlandatlas aus (BBSR/BMWSB, Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung; Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Zensus 2022, 2022, dl-de/by-2-0). Der Deutschlandatlas weist Bestandsmieten je Gemeindeverband aus; die Kreiswerte für 400 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind ungewichtete Mittel der Gemeindeverbände (eigene Berechnung, Daten geändert, nicht nach Wohnungen gewichtet), bei Kreisen mit nur einem Gemeindeverband der unveränderte Deutschlandatlas-Wert. Die Analyse zeigt, wo die Lücke zwischen Bestands- und Angebotsmiete besonders groß ist.

Bestandsmieten im bundesweiten Überblick

Das ungewichtete Mittel der Kreiswerte liegt bei 6,41 €/m² (eigene Berechnung, kein amtlicher Bundeswert). Wie bei fast allen Immobilienthemen zeigt sich ein deutliches Ost-West-Gefälle: Westdeutsche Kreise (ohne Berlin) erreichen im Schnitt 6,64 €/m², ostdeutsche Kreise kommen auf 5,4 €/m². Das Verhältnis beträgt damit rund 1.2 zu 1 – Westmieter zahlen also im Schnitt deutlich mehr für die laufende Miete, selbst wenn man die Angebotsmieten außer Acht lässt.

Besonders ausgeprägt ist die Differenz in Metropolregionen: In München, Frankfurt und Hamburg liegen die Bestandsmieten trotz Mietpreisbremse deutlich über dem Mittel der Kreiswerte, weil auch ältere Mietverträge im Lauf der Jahre angepasst wurden und Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete in die Höhe treiben.

Die 10 teuersten Kreise nach Bestandsmiete

Die folgende Tabelle zeigt die Kreise mit den höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten. Die Spitzenwerte konzentrieren sich erwartungsgemäß auf Bayern, Baden-Württemberg und die Stadtstaaten.

Die 10 günstigsten Kreise nach Bestandsmiete

Am günstigsten wohnen Bestandsmieter in strukturschwachen ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland. Wer dort bereits einen Mietvertrag hat, zahlt oft weniger als 5 €/m² – ein Wert, der in westdeutschen Ballungsräumen kaum noch vorstellbar ist.

Was erklärt die Mietunterschiede?

Die Höhe der Bestandsmieten hängt von drei Hauptfaktoren ab:

Kaufkraft und Einkommen: In Regionen mit hohen Löhnen – etwa im Münchner Umland oder im Rhein-Main-Gebiet – können und müssen Vermieter höhere Mieten verlangen. Mieter verdienen dort zwar mehr, der Anteil des Einkommens für die Wohnkosten ist dennoch oft hoch.

Leerstand und Angebot: Wo viele Wohnungen leer stehen, sinken die Mieten. Kreise mit Leerstandsquoten über 8 % – vor allem in Sachsen-Anhalt und Thüringen – haben entsprechend niedrige Bestandsmieten, weil Vermieter um Mieter konkurrieren müssen.

Zuzug und Abwanderung: Wirtschaftlich starke Regionen mit Bevölkerungswachstum (Süddeutschland, Hamburg, Berlin) verzeichnen kontinuierlichen Druck auf den Mietmarkt. Schrumpfende Regionen im ländlichen Osten hingegen erleben sinkende Nachfrage, was die Mietpreise dämpft.

Mietpreisbremse: Was sie bringt und wo sie gilt

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in rund 400 Gemeinden, vor allem in Großstädten und Universitätsstädten. Für laufende Bestandsmietverträge ist nicht die Mietpreisbremse, sondern die Kappungsgrenze entscheidend: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % – in angespannten Märkten um höchstens 15 % – erhöhen.

In der Praxis bedeutet das: Wer seit vielen Jahren in derselben Wohnung wohnt, zahlt oft deutlich weniger als der Markt hergäbe. Bestandsmieten sind damit ein deutlich besserer Indikator für die reale Mietbelastung der Bevölkerung als die Angebotsmieten aus Inseraten – die ja nur die Preise für Neuverträge widerspiegeln.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bestandsmiete und Angebotsmiete?

Bestandsmieten sind die tatsächlich gezahlten Mieten in laufenden Mietverhältnissen. Angebotsmieten sind die in Inseraten ausgeschriebenen Preise für neue Mietverträge. Bestandsmieten liegen typischerweise 25–30 % unter den Angebotsmieten, da bestehende Verträge durch die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen geschützt sind und oft über Jahre unverändert bleiben.

Wo sind die Mieten in Deutschland am günstigsten?

Die günstigsten Bestandsmieten finden sich vor allem in ländlichen Kreisen Ostdeutschlands. Tirschenreuth (Bayern) liegt mit 4,27 €/m² an der Spitze der günstigsten Kreise (ungewichtetes Mittel der Gemeindeverbände, eigene Berechnung auf Basis Deutschlandatlas 2022, Daten geändert).

Warum sind die Mieten in München und Frankfurt so hoch?

München, Frankfurt und ihre Umlandkreise vereinen hohe Kaufkraft, starke Zuzüge durch Arbeitsmarkt und Wirtschaftswachstum sowie ein begrenztes Wohnungsangebot. Das treibt sowohl Angebots- als auch Bestandsmieten nachhaltig nach oben. Hinzu kommt, dass auch die Mietpreisbremse in sehr gefragten Lagen den Anstieg nur abmildert, nicht stoppt.