Kaufnebenkosten Rechner Deutschland (Rechtsstand 2026)

Mit Notar ca. 1,5 % und Grundbuch ca. 0,5 % betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland rund 5,5–8,5 % des Kaufpreises ohne Makler, mit Maklerprovision (üblich max. 3,57 % Käuferanteil) bis rund 12 %. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5–6,5 %: am niedrigsten in Bayern, am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegen bei 5,0 %, Bremen, Hamburg und Sachsen liegen bei 5,5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen bei 6,0 %. Am höchsten ist die Grunderwerbsteuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % (Stand: 09.10.2026).

Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG); im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer, das Finanzamt kann bei Nichtzahlung aber auch den Verkäufer in Anspruch nehmen. Sie wird ans Finanzamt abgeführt und muss in der Regel vor Eintragung ins Grundbuch bezahlt werden. Die Steuer fällt auf den Kaufpreis an, bei Schenkung/Erbschaft gelten Ausnahmen.

Die Notarkosten beim Immobilienkauf in Deutschland betragen typischerweise 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Sie werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet und sind bundesweit einheitlich. Hinzu kommt die Grundbucheintragung mit ca. 0,5 % des Kaufpreises. Insgesamt sind ca. 1,5–2,0 % für Notar und Grundbuch einzuplanen.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), darf maximal 50 % der Courtage auf den Käufer umlegen. Die übliche Gesamtcourtage beträgt 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.), sodass der Käufer maximal 2,975–3,57 % zahlt. In einigen Regionen und bei Neubau-Direktkauf gibt es keine Maklerprovision.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), darf maximal 50 % der Courtage auf den Käufer umlegen. Das bedeutet: Wenn der Verkäufer z.B. 3,57 % Courtage zahlt, kann er vom Käufer maximal weitere 3,57 % verlangen – nie mehr als die eigene Courtage.

Bei selbst genutztem Wohneigentum sind Kaufnebenkosten nicht abzugsfähig. Bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage) können Notar, Grundbuch und Makler als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden – sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA (Abschreibung über 33-50 Jahre), sind aber nicht sofort absetzbar. Ausnahme: Finanzierungskosten (Zinsen, Bereitstellungsprovision) sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.