Wohnungsleerstand Ostdeutschland (Zensus 2022): Ursachen
Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg: In keiner anderen Region Deutschlands stehen so viele Wohnungen leer wie in Ostdeutschland. Während der bundesweite Durchschnitt bei rund 4.5 % liegt, erreichen manche ostdeutschen Kreise Leerstandsquoten von über 10 %. Was steckt dahinter – und was bedeutet das für den Immobilienmarkt?
Die 10 Kreise mit dem höchsten Leerstand in Ostdeutschland
Die folgende Tabelle zeigt die ostdeutschen Kreise mit den höchsten Leerstandsquoten (Zensus 2022). Klicken Sie auf einen Kreis für weitere Immobiliendaten.
| # | Landkreis | Bundesland | Leerstandsquote |
|---|---|---|---|
| 1 | Altenburger Land | Thüringen | 15,0 % |
| 2 | Vogtlandkreis | Sachsen | 13,0 % |
| 3 | Zwickau | Sachsen | 13,0 % |
| 4 | Dessau-Roßlau, Stadt | Sachsen-Anhalt | 12,5 % |
| 5 | Görlitz | Sachsen | 12,2 % |
| 6 | Erzgebirgskreis | Sachsen | 11,9 % |
| 7 | Greiz | Thüringen | 11,7 % |
| 8 | Saale-Orla-Kreis | Thüringen | 11,6 % |
| 9 | Gera, Stadt | Thüringen | 11,5 % |
| 10 | Chemnitz, Stadt | Sachsen | 11,0 % |
Die Ursachen: Demografie und Wende-Erbe
Der Leerstand in Ostdeutschland hat zwei Wurzeln:
1. Demografischer Wandel: Seit der Wiedervereinigung 1990 hat Ostdeutschland rund 2 Millionen Einwohner verloren – vor allem durch Abwanderung junger Menschen in wirtschaftlich stärkere westdeutsche Städte. Gleichzeitig ist die Geburtenrate seit den 1990er Jahren niedrig. Die verbleibende Bevölkerung ist älter und kleiner geworden.
2. DDR-Wohnungsbestand: In der DDR wurden in großem Maßstab Plattenbausiedlungen errichtet – oft in Städten, die heute stark schrumpfen. Die Wohnungen entsprechen häufig nicht mehr dem heutigen Standard (kleine Grundrisse, fehlende Barrierefreiheit, schlechte Energieeffizienz). Sanierung lohnt sich wegen der geringen Nachfrage oft nicht.
Der durchschnittliche Leerstand in ostdeutschen Kreisen beträgt 7.8 %, gegenüber 4.5 % im Westen (Zensus 2022, ohne Berlin). Die Lücke ist erheblich – und in vielen ländlichen Kreisen wächst sie weiter.
Was der Leerstand für Immobilienkäufer bedeutet
Hoher Leerstand drückt die Preise – das macht Ostdeutschland für bestimmte Käufergruppen interessant:
- Eigennutzer mit Fernarbeits-Option: Wer nicht pendeln muss, kann für einen Bruchteil der Großstadtpreise ein Haus kaufen und sanieren.
- Investoren mit langfristiger Perspektive: Manche Kreise haben strukturelle Aufholpotenziale (Logistikzentren, Renaturierungsprojekte, Tourismus).
- Risikobewusste Käufer: Leerstand bedeutet auch schwaches Mietmarktpotenzial und mögliche weitere Preisrückgänge. Eine Due-Diligence-Prüfung ist unverzichtbar.
Programme wie die Städtebauförderung des Bundes und der Länder sowie der Stadtumbau Ost haben in den letzten Jahren geholfen, überschüssigen Wohnraum abzureißen und verbleibende Bestände aufzuwerten. Die Wirkung ist messbar: In Städten wie Halle und Magdeburg ist der Leerstand gesunken – auf dem Land bleibt er hoch.
Leerstand und Baulandpreise: Der direkte Zusammenhang
Hoher Leerstand und niedrige Baulandpreise gehen Hand in Hand. In Kreisen mit über 8 % Leerstand liegt der Baulandpreis häufig unter 50 €/m² – weit unter dem bundesweiten Durchschnitt. Wer also in einer strukturschwachen Region bauen möchte, findet dort günstiges Bauland, muss aber die geringere Infrastruktur einkalkulieren.
Häufige Fragen
Warum ist der Wohnungsleerstand in Ostdeutschland so hoch?
Der hohe Leerstand in Ostdeutschland ist vor allem auf demografische Schrumpfung zurückzuführen: Abwanderung seit der Wende, niedrige Geburtenraten und alternde Bevölkerung. Hinzu kommt ein Überbestand an DDR-Plattenbauten aus den 1970er und 1980er Jahren, der durch den Bevölkerungsrückgang nicht vollständig genutzt werden kann. Der durchschnittliche Leerstand in ostdeutschen Kreisen liegt bei 7.8 %, gegenüber 4.5 % im Westen.
Welcher ostdeutsche Landkreis hat den höchsten Leerstand?
Altenburger Land in Thüringen hat mit 15,0 % den höchsten Wohnungsleerstand aller gemessenen ostdeutschen Kreise (Zensus 2022).
Sind Immobilien in Ostdeutschland wegen des Leerstands günstiger?
Ja, hoher Leerstand und günstige Immobilienpreise korrelieren stark. In Kreisen mit über 8 % Leerstand sind Baulandpreise und Kaufpreise für Bestandsimmobilien oft deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Das macht diese Regionen für Investoren mit langfristiger Perspektive interessant – birgt aber auch Risiken durch weiter sinkende Nachfrage.